在青岛最炙手可热的市中心黄金地段，一块地竟然荒废了近20年！多家开发商轮番上场、纠纷不断。如今，一栋240米高的新地标，正从坑中拔地而起。

▲南京路1号

1、

黄金地段240米新地标

南京路1号项目，即航运贸易金融总部大厦，位于市南区香港中路与南京路交会的核心区域，四周被凯旋大厦、新闻中心、银城大厦等高楼围绕，南临奥帆中心，项目距五四广场600米，距海岸线仅400米。

▲南京路1号，转换层已经封顶

这栋菱形切角的摩天塔楼，规划高度近240米，由世界知名的英国福斯特建筑事务所携手本土腾远设计联合操刀，力图将其打造成青岛城市新名片。整栋大厦采用独特的钻石型平面布局，巧妙利用“V”形斜撑结构，实现下部办公功能与上部住宅功能的转换，满足高层住宅270度观海视野的需求。

▲南京路1号鸟瞰效果图

南京路1号项目，总建筑面积约11.8万㎡，总投资高达32.6亿元。功能规划上，航运贸易金融总部大厦集超甲级写字楼与云端大平层豪宅于一体。项目包含地上54层和地下5层，分为三大部分：1-3层为商业裙房，将引入国际前沿的时尚商业业态；4-21层为5A甲级写字楼办公区域，标准层面积约2200㎡，定位服务金融、航运贸易、现代服务、时尚产业等高端总部经济；

▲南京路1号，转换层效果图

22-26层为空中公共配套层，规划了无边际泳池、健身娱乐、商务会议、餐饮社交等设施，作为办公与住宅的功能过渡区；27-53层则是定位顶级的海景大平层住宅，户型奢阔，住户可坐拥270°无敌海景。据悉，住宅部分仅规划约126套房源，堪称稀缺。

▲南京路1号，实景合成效果图

自2022年底正式动工以来，南京路1号项目施工进展迅速。该项目的开发主体为青岛海诺建融置业有限公司，这是一家由市南区政府全资控股的平台公司。而且为了保证建设资金和降低风险，开发商还通过产权交易平台挂牌转让项目公司25%股权和近3亿元债权，引入合作方共同开发。有了官方撑腰和社会资本的助力，这块沉寂多年的宝地终于走上正轨。

2、

20年蹉跎魔幻岁月

回顾南京路1号地块的开发历程，可谓跌宕起伏，用“坎坷”二字形容毫不为过。早在本世纪初，这块不足一公顷的土地就因其绝佳的位置，被誉为青岛东部沿海的“钻石地块”，然而其开发命运却一波三折，几度易主。

这块地，原本是公交的停车场，2004年青岛公交集团与一家地产公司签约，计划联合开发南京路1号，成立了项目公司。随后公交集团又将权益转让给一家名为嘉扬的投资公司。不久，嘉扬公司又引入了另一家春雨置业入股。至2005年8月，先后共有公交集团、嘉扬公司、春雨公司三方卷入开发。2006年，嘉扬与春雨双方因投资纠纷对簿公堂，项目被迫停工，只留下挖好的深坑，逐渐荒废。从那以后，这宗钻石地块便陷入漫长的闲置，无人问津。

▲南京路1号，初期规划效果图

2008年9月，青岛市政府收回了南京路1号闲置已久的土地使用权。2009年，规划部门一度透露拟在此建设一栋42层的办公及停车综合楼，方案也获得了批准。然而纸上蓝图并未改变现实，由于背后产权纠纷悬而未决，土地迟迟无法进入招拍挂程序。直到2012年，法院才作出一审判决，解除嘉扬公司与春雨公司的股权转让协议。同年9月，因涉嫌抽逃出资罪，嘉扬公司法人代表被采取强制措施。这一系列法律动作，算是为前期纠葛画上句号，也为土地重新入市扫清了障碍。

2013年末，这块命途多舛的土地迎来了第一次拍卖，青岛国土局发布公告，宣布南京路1号地块将公开出让，楼面起拍价8336元/㎡，是当年出让土地中身价最高的一块。岂料拍卖开始前，交易大厅门口贴出一纸通知：南京路1号地块因故拍卖中止。南京路1号的首次招拍挂以戏剧性的方式夭折，又给它传奇般的经历添上浓重一笔。

▲南京路1号大坑，资料图片

拍卖搁浅后，南京路1号重新归于沉寂。直到将近十年后的2022年，才再次迎来转机，重新走上拍卖台。规划部门提前对地块控规进行了调整：将原本的“交通场站、商务混合用地”性质，改为“商务金融+住宅”用地，容积率从≤7.4提高到≤9.3，建筑限高由160米大幅提高到240米，并要求住宅面积不超过地上建筑的45%。这一系列调整，等于松绑了开发模式：开发商拿地后可以上办公，也可以卖住宅，收益空间大为增加。

▲南京路1号，工地现场

2022年9月的拍卖会上，南京路1号地块顺利成交。竞得者正是市南区平台公司——青岛海诺建融置业，以底价11.28亿元、楼面地价12665元/㎡成交。一个月后，南京路1号项目正式签约启动，将建设航运贸易金融总部大厦，规划高度240米，总投资约32.6亿元。这块几经周折的钻石地块，终于结束了长达20年的沉浮岁月。

3、

地标抑或新的挑战？

历经风雨考验的南京路1号，如今项目建设一路提速。然而，摆在这栋“混合型”超高层面前的，是一个并不轻松的市场环境和诸多现实挑战。作为集办公与住宅于一体的综合产品，它未来的市场接受度如何？在当前办公楼空置率高企的背景下，能否实现预期的“航运贸易金融总部”集聚效应？高空海景大平层豪宅，能否赢得挑剔的高端购房者青睐？……

▲南京路1号鸟瞰效果图

近年来青岛写字楼市场整体供大于求，空置率居高不下，在全国主要城市中名列前茅。另一方面，宏观经济增速放缓，也使办公租赁需求疲软。更重要的是，未来几年，青岛将迎来大量新增甲级写字楼供应——银丰财富广场、绿城深蓝中心、浮山湾总部基地等。新增供给的扎堆到来，无疑会加剧市场竞争、加大去化压力，写字楼租金和空置率仍将长期承压。在这种背景下，南京路1号项目的办公部分要想顺利招租或出售，并非易事。

▲南京路1号，转换层已经封顶

南京路1号27层以上的云端大平层豪宅，无疑是项目最大的卖点和利润点所在。青岛的高端海景住宅历来有稳定需求，对于追求顶级视野和稀缺地段的富裕购房群体来说，青岛的新地标海景住宅自带吸引力：住在240米高空，俯瞰浮山湾和奥帆中心全景，这种体验无疑独一无二；而且项目仅规划约百余席大平层，物以稀为贵。

▲南京路1号施工现状

但高端住宅市场本身受经济环境和政策影响较大，高净值人群购房更趋理性，“云端豪宅”虽然噱头十足，但其总价动辄数千万元，潜在买家毕竟有限。而且办公与住宅混搭在一栋楼内，某种程度上也考验着购房者的心理预期。尽管开发商会为住宅部分设置独立大堂、电梯，最大限度保证私密性，但毕竟楼下是公共商业和办公区域，有些注重居住纯粹性的富豪可能对此心存顾虑。

▲南京路1号，实景合成效果图

南京路1号，这座从大坑里“爬出来”的超高层地标，可谓集万千光环与挑战于一身，这个项目从诞生之初就充满了话题和争议。现在南京路1号转换层已经封顶，它的故事，远未画上句号，未来的发展走向，也将继续牵动岛城人们的关注。